Podatek od sprzedaży mieszkania – kiedy trzeba zapłacić i jak go uniknąć?

Kiedy płaci się podatek od sprzedaży mieszkania?

Sprzedaż mieszkania jest opodatkowana podatkiem dochodowym 19%, jeśli następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie zostało nabyte.

Przykład: kupiłeś mieszkanie w marcu 2021 roku. Pięć lat liczy się od końca 2021 roku, więc sprzedaż od 1 stycznia 2027 roku będzie wolna od podatku. Sprzedając wcześniej, musisz rozliczyć dochód.

Od czego liczy się podatek?

Podatek płaci się od dochodu, a nie od całej ceny. Dochód to:

cena sprzedaży – koszty sprzedaży – koszt nabycia (lub wybudowania) – udokumentowane nakłady

• koszty sprzedaży – np. prowizja biura nieruchomości, koszt świadectwa energetycznego,
• koszt nabycia – cena zakupu wraz z kosztami (PCC, notariusz),
• nakłady – udokumentowane fakturami wydatki, które zwiększyły wartość mieszkania (np. remont).

Przy mieszkaniu otrzymanym w darowiźnie lub spadku kosztem może być m.in. zapłacony podatek od spadków i darowizn przypadający na sprzedawany lokal.

Ulga mieszkaniowa – jak nie zapłacić podatku mimo sprzedaży przed 5 latami?

Dochód jest zwolniony z podatku, jeśli w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży wydasz pieniądze na własne cele mieszkaniowe, np.:

• zakup innego mieszkania lub domu,
• zakup działki pod budowę domu,
• budowę, rozbudowę lub remont własnego budynku czy lokalu,
• spłatę kredytu zaciągniętego na zakup własnego mieszkania (także tego sprzedawanego).

Zwolnienie przysługuje proporcjonalnie – jeśli przeznaczysz na cele mieszkaniowe tylko część pieniędzy, zwolnienie obejmie odpowiednią część dochodu.

Uwaga na zmiany: w latach 2025–2026 trwały prace nad ograniczeniem ulgi mieszkaniowej, m.in. dla osób, które posiadają już inne mieszkanie. Zanim podejmiesz decyzję, sprawdź aktualny stan prawny z doradcą podatkowym lub w urzędzie skarbowym.

Mieszkanie odziedziczone – od kiedy liczyć 5 lat?

Od 2019 roku przy sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku 5 lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca, a nie spadkobierca. Jeśli więc rodzice kupili mieszkanie wiele lat temu, sprzedaż odziedziczonego lokalu zwykle nie wiąże się z podatkiem dochodowym.

Przy darowiźnie termin liczy się od końca roku, w którym otrzymałeś darowiznę.

Jak i kiedy rozliczyć sprzedaż?

• Sprzedaż przed upływem 5 lat wykazuje się w zeznaniu PIT-39.
• Termin złożenia: do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.
• PIT-39 składa się także wtedy, gdy zamierzasz skorzystać z ulgi mieszkaniowej – razem z załącznikiem dotyczącym wydatków na cele mieszkaniowe.
• PIT-39 trzeba złożyć nawet wtedy, gdy sprzedaż nie przyniosła dochodu (np. sprzedałeś taniej, niż kupiłeś).

Najczęstsze błędy

• Liczenie 5 lat od daty zakupu zamiast od końca roku nabycia.
• Brak zachowanych faktur za remonty – bez nich nie odliczysz nakładów.
• Niezłożenie PIT-39, gdy sprzedaż nie przyniosła dochodu.
• Wydanie pieniędzy na cel, który nie mieści się w uldze mieszkaniowej (np. zakup mieszkania na wynajem w ramach działalności).

Sprzedaj mieszkanie z WGN

W WGN Nieruchomości Wejherowo pomożemy zaplanować sprzedaż tak, by uwzględnić jej skutki podatkowe – np. termin transakcji czy dokumenty, które warto zachować. Przy złożonych sprawach współpracujemy z doradcami i prawnikami.

• Sprzedaj nieruchomość z WGN
• Kup kolejne mieszkanie – zobacz oferty

Zadzwoń: +48 586 704 343 lub napisz do nas.

Komentarz eksperta

„W naszym biurze najczęściej widzę jeden kosztowny błąd: pośpiech z terminem aktu notarialnego. Czasem wystarczy przesunąć podpisanie umowy o kilka tygodni, na początek kolejnego roku, żeby nie płacić podatku wcale. Dlatego zanim wystawimy mieszkanie na sprzedaż, zawsze sprawdzamy z klientem datę zakupu i plan na pieniądze ze sprzedaży.”

Bartłomiej Przeździk
WGN Nieruchomości Wejherowo

Artykuł ma charakter informacyjny (stan prawny: październik 2026) i nie stanowi porady podatkowej. W indywidualnej sprawie skonsultuj się z doradcą podatkowym.